Vážený pán predseda, vážený pán podpredseda vlády, vážené kolegyne, kolegovia, predkladaný zákon je postavený na nevyváženom pohľade na celý problém, a to len z hľadiska vlastníkov reštituovaných domov, ale aj z hľadiska občanov, ktorí v bytoch reštituovaných domov bývajú ako nájomníci.
Súbehom dvoch zákonných noriem - jedna umožnila občanom reštituovať majetok v nehnuteľnej podobe a druhá umožnila nájomcom odkúpiť si byty do...
Vážený pán predseda, vážený pán podpredseda vlády, vážené kolegyne, kolegovia, predkladaný zákon je postavený na nevyváženom pohľade na celý problém, a to len z hľadiska vlastníkov reštituovaných domov, ale aj z hľadiska občanov, ktorí v bytoch reštituovaných domov bývajú ako nájomníci.
Súbehom dvoch zákonných noriem - jedna umožnila občanom reštituovať majetok v nehnuteľnej podobe a druhá umožnila nájomcom odkúpiť si byty do osobného vlastníctva, bol to zákon, pamätáte sa niektorí 182/1993 Z. z., sa ocitli v ťažkej situácii viacnásobnej diskriminácie. V situácii, kedy sú sužovaní dlhodobou neistotou bývania, základnej potreby každej ľudskej bytosti. Žiadny spravodlivý zákon nemôže spôsobovať diskrimináciu, nemôže platiť len pre istú skupinu občanov. Občania Slovenskej republiky, ktorí sa ocitli v úplne alebo čiastočne reštituovaných domoch, si nemohli uplatniť nárok, ktorý im vznikol zo zákona 182 už spomínaného roku 1993, a odkúpiť si nájomný byt do osobného vlastníctva, čo je zjavná diskriminácia.
Predkladaný zákon túto diskrimináciu ešte znásobuje tým, že v ich prípade už nebude platiť ani Občiansky zákonník a budú musieť svoje byty vypratať. A to bez ohľadu na platnú nájomnú zmluvu, na investície, ktoré do bytov pri ich modernizácii vložili, keďže boli to byty, typicky, teda väčšina týchto bytov, typicky boli bytmi druhej až štvrtej kategórie. V ich prípade teda štát odmieta garantovať ich právo na ochranu majetku, kým v prípade vlastníkov áno. Navyše, ak si budú takto postihnutí občania nárokovať na odškodnenie, tak ich zákon zaväzuje, a to v rozpore s Ústavou Slovenskej republiky, deklarovať svoje majetkové pomery, čo od vlastníkov nevyžaduje. Nič také sa nevyžadovalo zo strany občanov, keď si kupovali byty do osobného vlastníctva podľa zákona 182/1993 Z. z., teraz návrh zákona áno.
Na jednej strane sa tu vytvárajú osobitne priaznivé podmienky pre to, aby istá skupina občanov mohla vlastniť viacero bytov a rezidencie bez akýchkoľvek obmedzení, na druhej strane inej skupine občanov sa vlastnícke práva obmedzujú. Sociálne odkázaní občania podľa tohto zákona musia vypratávať byty a čakať v nejakom provizóriu, kým pre nich štát postaví sociálne byty. Toto riešenie je zo strany nájomníkov neprijateľné a odporuje všetkým štandardným normám. Tí občania, ktorí bývajú v reštituovaných domoch a nie sú sociálne odkázaní, budú musieť vypratať byty bez akýchkoľvek náhrad. Sú pozbavení dokonca práva zostať bývať tam, kde bývajú a žijú dlhé roky, a to napriek tomu, že môžu platiť zvýšené nájomné. Ak by sa obrátili na súd v Štrasburgu pre porušenie práv nájomníkov, tak takýto súd určite vyhrajú.
Zákon, ktorý prikazuje vypratávanie bytov, spôsobí ďalšie nespravodlivosti a niekedy možnože aj ľudské tragédie. Rovnosť pred zákonom patrí k základným pilierom každej ústavy a ústavného štátu. Zákon, ktorý uprednostňuje jednu skupinu a súčasne diskriminuje druhú skupinu, musím povedať, že hrozí tu konflikt s ústavou.
V pripravovanom zákone nejde o to, aby reštituenti mohli žiadať primerané nájomné. Ak by tomu tak bolo, potom najjednoduchším riešením, spôsobom, by bolo, keby v prípade sociálne odkázaných zvýšenie nájomného úplne alebo čiastočne reštituovaných domov kompenzovala obec alebo štát. Náklady na výstavbu nových bytov, na sťahovanie budú štát stáť nepomerne viac ako riešenie, o ktorom hovorím ja. Nemôžeme však pozerať len na ekonomickú stránku. Mnohých občanov, najmä tých starších, by vypratanie bytu, v ktorom desaťročia bývajú, vysťahovanie z prostredia, ktoré je im oporou a ktoré dôverne poznajú, stál zdravie, ak nie aj život. Je tu obava, že v pripravovanom zákone ide o to, aby noví majitelia, keďže väčšina z reštituentov svoj majetok už predala, dobrovoľne alebo vynútene, svoju špekulatívnu kúpu dobre speňažili, aby mohli vyhnať z bytov vecné bremeno, teda nájomníkov, občanov tohto štátu, ktorí byt užívajú v súlade so zákonom, platia nájomné a udržiavajú objekt v obývateľnom stave a ktorí nemajú žiadnu zodpovednosť ani za akt vyvlastnenia, ani za akt reštitúcie. Vypratanie domov od nájomníkov by niekoľkonásobne zvýšilo hodnotu reštituovaných nehnuteľností. Po modernizácii môžu majitelia jednotlivé byty možnože až s 300 - percentným ziskom obratom ruky predať. Štát týmto zákonom podporuje súkromné investície úzkej skupiny podnikateľov, a to na úkor iných podnikateľov, všetkých ostatných občanov a najmä na úkor tých občanov, ktorí v takýchto domoch bývajú. Tým ochrana majetku istej skupiny súkromných podnikateľov je povýšená nad rovnosť všetkých občanov pred zákonom, nad princíp rovnosti šancí.
Reštituenti reštituovali nehnuteľnosť s vecným bremenom. Reštituenti získali nárok, avšak nie povinnosť prevziať bytové domy do svojho vlastníctva. Reštitučný nárok si nemuseli uplatniť, pokiaľ nesúhlasili s vecným bremenom a so stavom nehnuteľnosti.
Vážené kolegyne, vážení kolegovia, štát by mal brať do úvahy zájmy a práva všetkých občanov, a nielen tých najmajetnejších. Naopak, štát má povinnosť chrániť viac tých, ktorí sú majetkovo znevýhodnení. Štát má aktívne presadzovať princíp spravodlivosti, z čoho vyplývajú jeho povinnosti priznať, že viackrát predĺžené časové obmedzenie uplatnenia si reštitučného nároku pomohlo špekulantom, a nie stabilizovaniu majetkových pomerov. Štát by mal uznať, že proces reštitúcií nebol dostatočne monitorovaný, takže viacerí reštituenti boli fiktívni, resp. nastrčení skupinou tzv. podnikateľov.
Čo sa týka obce. Aká je tu zodpovednosť obce v tomto, v prípade tohto zákona? Reštituenti svoje podiely predali tretím osobám, čo bolo v rozpore so zákonom. Pred predajom tretej osobe mali totiž v prvom rade osloviť obec a v druhom rade nájomníkov. Obce tolerovali tieto predaje tretím osobám a samé si neuplatňovali predkupné právo, a to z dôvodov zrejme ekonomických. Tým uprednostnili ekonomické záujmy obce pred právom občana kúpiť si nájomný byt do osobného vlastníctva jedinca a obetovali v prospech celku a obchádzali zákon 182/1993 Z. z..
Okrem týchto všeobecne platných princípov zodpovednosti musíme sa pozrieť, alebo musím pripomenúť aj nejaké medzinárodné štandardy, ktoré súvisia a ktoré budú súvisieť s ďalším uplatňovaním tohto zákona. Súd o ľudských právach v Štrasburgu niekoľko podobných prípadov už rozhodol a v každom prejednávanom prípade starostlivo zvažoval vlastnícke práva, ale aj verejný záujem. Ak sú nájomníkmi osoby, ktoré nemajú ako riešiť svoju bytovú situáciu, napríklad, že sú to starí ľudia, chorí ľudia, znevýhodnení, rozsudky sú jednoznačne v prospech nájomníkov. Motív vlastníka predať byt sa nepovažuje za dostatočný dôvod výpovede nájomníka. Súd vo viacerých prípadoch konštatoval, že štát má právo regulovať nájomné, ak je to vo všeobecnom záujme, napríklad vtedy, ak je nedostatok nájomných bytov s dostupným nájomným. Reguláciu nájomného nepovažuje za zásah do vlastníckych práv sťažovateľa.
Teraz dovoľte, v ďalšom uvediem vám niekoľko rozhodnutí Európskeho súdu pre ľudské práva, ale ešte pred tým musím pár slov povedať k niektorým pojmom. V rozhodnutiach súdu pre ľudské práva v Štrasburgu pod zákonom, keď uvádzajú zákon, sa nemyslí zákon vo formálnom zmysle, ale zákon, ktorý spĺňa kritériá ústavnosti, neodporuje medzinárodným zmluvám a je v súlade s právom Európskej únie. Článok 1 Protokolu 1 o práve na vlastníctvo negarantuje právo na získanie majetku, takže sa nedá interpretovať ako záväzok zmluvných strán, zmluvných štátov vracať majetok, ani nijako neobmedzuje slobodu štátu určiť rozsah reštituovaného vlastníctva a podmienky, ktorými obmedzuje reštitučný nárok.
V prípade jedného takéhoto sporu Slovensko kontra Jantner, žiadateľ nemal na Slovensku skutočne trvalé bydlisko. Podobný prípad, je to ako podobný prípad ako Gracinger a Gracingerová kontra Česká republika. A preto jeho nárok na reštitúciu neuspel. Európsky súd pre ľudské práva odlišuje medzi nádejou reštituovať a medzi legitímnymi očakávaniami, ktoré sú v podstate konkrétnejšie.
Ďalší pojem je nájomná zmluva na dobu neurčitú. Je nájomná zmluva na dobu neurčitú istým typom vlastníctva, na ktoré sa vzťahuje ochrana vlastníctva? Doteraz na túto otázku Európsky súd pre ľudské práva nedal uspokojivú a konečnú odpoveď. Európsky súd však akceptoval, že nájom na dobu neurčitú alebo špeciálne ochraňovaný nájom dáva právo kúpiť, privatizovať byt za výhodných podmienok. Keďže nájomná zmluva je základom pre takúto možnosť kúpy, tak ukončenie takejto zmluvy vedie k porušeniu tohto práva. Ak je žiadosť kúpiť byt nedostatočne ustanovená, aby bola vymáhateľná, dáva opodstatnenú nádej, že bude realizovaná, z čoho vyplýva, že táto nájomná zmluva tvorí vlastníctvo v zmysle Článku 1 Protokolu 1 už spomínanej medzinárodnej právnej normy a má právo na ochranu.
Ako sa postavil Európsky súd v prvom rade k ukončeniu nájmu?
Prípadom ukončenia nájmu sa štrasburgské orgány zaoberali v prípade Turan Guerel versus Turecko. Sťažovateľ sa chcel nasťahovať do vlastného bytu, ktorý prenajal. Nájomníci sa však odmietli vysťahovať. Súd považoval túto sťažnosť za neopodstatnenú, lebo majiteľ bytu žil so svojou mamou v dostatočne veľkom byte. Navyše jeho osemdesiatštyri ročná mama potrebovala jeho sústavnú prítomnosť a starostlivosť. Nájomníci poukázali aj na to, že sťažovateľ chce byt predať a doložili tento úmysel jeho inzerátmi. Sťažovateľ sa obrátil na štrasburgský súd s odôvodnením, že bolo porušené jeho právo na pokojné užívanie majetku, pretože mu nebolo umožnené dať výpoveď nájomníkom užívajúcim jeho jediný byt.
Európsky súd pre ľudské práva v tomto prípade vyslovil názor, že turecká legislatíva týkajúca sa ukončenia nájmu sleduje legitímny sociálne-politický účel, najmä ochranu nájomníkov v situácii, keď je nedostatok lacných bytov, resp. žiadne takéto byty neexistujú. Európsky súd preto usúdil, že obmedzenia uložené sťažovateľovi sú v súlade s požiadavkami tretej vety Článku 1 dodatkového Protokolu č. 1 Európskeho dohovoru, teda možno ich považovať za oprávnenú kontrolu užívania majetku v súlade so všeobecným záujmom. Európsky súd tiež konštatoval, že na žiadosť sťažovateľa rozhodli turecké úrady o značnom zvýšení nájomného v uvedenom v byte a tým mu uľahčili bremeno, ktoré na neho uvalilo turecké právo reštrikciou týkajúcou sa užívania jeho majetku. Vzhľadom na tieto skutočnosti považoval Európsky súd pre ľudské práva sťažnosť vlastníka tohto bytu za neodôvodnenú.
Ďalší prípad Spadea a Scalabrino versus Taliansko z roku 1995 hovorí o tom, že súd takisto uprednostnil všeobecný záujem, pretože nájomníčkami boli dve staršie dámy so skromnými prostriedkami a vlastník bytov nepreukázal relevantnú potrebu bývať v nich.
Ďalší prípad je prípad z Európskeho súdu pre ľudské práva, je prípad Hutten - Csapska proti Poľsku. Je to síce prelomový prípad používania, teda užívania bytu, ale je to špecifický prípad. Išlo totiž tam nie o činžové nájomné byty, ale rodinný dom, išlo o pôvodnú reštituentku, a nie o vlastníkov, ktorí odkúpili reštituované domy alebo ich podiely. Išlo o systém zákonov a nálezov poľského ústavného súdu, ktoré neboli v plnom rozsahu politicky naplnené. V tomto prípade však Európsky súd pre ľudské práva formuloval základné princípy podobných prípadov. A tieto tri princípy vymenujem, lebo sa vzťahujú aj na prípad tohto návrhu zákona.
Prvým princípom, ktorý by každý štát, teda, ktorý je, ktorý spadá pod pôsobnosť Európskeho súdu pre ľudské práva, mal zachovať nasledovné princípy: princíp zavedenia len takej ochrany verejného záujmu, ktorý umožňuje nájomné vo výške potrebných investícií do údržby a primeraného zisku, avšak pri zachovaní nájomného bývania. Výška nájomného má teda zohľadňovať náklady opravy a údržbu domov, primeraný zisk a výnos z kapitálu vloženého vlastníkom do výstavby alebo modernizácii budovy.
Druhý princíp je princípom zachovať nájomné na sociálne prijateľnej úrovni. Strany vlastníkov majú byť kompenzované z verejných zdrojov. Tretí princíp z Európskeho súdu pre ľudské práva sa týka ochrany vlastníckeho práva a obmedzenia vlastníckych práv za istých podmienok a práva štátu upraviť používanie majetku v súlade so všeobecnými záujmami. Európsky súd uznal za legitímny cieľ poľskej vlády regulovať nájomné v súlade s obecným záujmom, pričom bral do úvahy, že bývanie je v modernej spoločnosti základnou sociálnou potrebou. Uznal zložitosť situácie pri prechode z jedného politického, ekonomického a právneho systému do druhého a spravodlivosť odvíjal od rovnováhy medzi sledovanými cieľmi a použitými prostriedkami. Súd síce konštatoval, že sťažovateľke bolo obmedzené jej právo užívať majetok nad únosnú mieru, ale nespochybnil nájomné zmluvy. Preto sťažovateľke nebola priznaná náhrada škody v požadovanej výške skoro 80 000 eur, ale bola odškodnená za morálnu ujmu, a to vo výške 30 000 eur a potom bola priznaná aj náhrada trov súdneho konania vo výške 22 500 eur. Spolu je to viac ako 50 000 eur iba v jednom prípade. Veľký senát štrasburského súdu odporučil poľskej vláde zachovať spravodlivú rovnováhu medzi záujmami vlastníkov vrátane nárokov na dosahovanie ziskov a všeobecným záujmom spoločnosti včítanie záujmu na zabezpečenia bývania pre nemajetných v súlade so zásadou ochrany vlastníckeho práva.
Aká je aplikácia týchto záverov a princípov Európskeho súdu pre ľudské práva pre náš prípad, pre prípad nášho návrhu zákona?
Záujmy chudobných nájomníkov majú byť chránené z verejných zdrojov. Tieto verejné zdroje vznikli pri predaji obecných podielov čiastočne reštituovaných činžových domov, avšak nevyužili sa na výstavbu lacných nájomných bytov. Obecné byty, ktoré v posledných dvadsiatich rokov sa dostali do majetku obce, po úmrtí nájomníkov boli rozdané rôznym osobám, politikom, podnikateľom, predstaviteľom rôznych záujmových skupín a ich rodinným príslušníkom. Všeobecné vypratávanie bytov, aké umožňuje návrh tohto zákona, je negovaním verejného záujmu zo strany štátu, je porušením vlastníckeho práva nájomníkov, ktorí na základe nájomnej zmluvy mali právo odkúpiť byt za výhodnú cenu. Žiadny spravodlivý zákon nemôže byť predsa revanšom. Nemôže používať neadekvátne prostriedky v záujme odstrániť staré krivdy a nemôže jedno právo nahradzovať nad právo iné, nemôže zužovať platnosť zákonov pre istú skupinu ľudí. Namiesto hľadania riešenia, ktoré by uspokojilo všetky strany, v našom prípade sa prijíma riešenie, ktoré nevyhovuje ani samotným vlastníkom, alebo aspoň nie každému vlastníkovi, a ktoré je aj pre štát zbytočne nákladné. Prevažná väčšina vlastníkov nechce žiadne vysťahovanie. Veď najmä v Bratislave komu by tie byty potom prenajali.
Vážené kolegyne, vážení kolegovia, aké by bolo dobré riešenie?
Pre spravodlivé zváženie celého problému je dôležité zobrať do úvahy nielen situáciu vlastníkov, ale aj situáciu nájomníkov a nestratiť zo zreteľa, že mnohí z nájomníkov vymenili byt v osobnom vlastníctve v inej lokalite za ten, ktorý sa nachádza v reštituovanom dome, keďže reštitučný nárok sa objavil až vtedy, keď byt už vymenili.
Môj prvý návrh sa týka toho, aby sme umožnili odkúpiť si nájomný byt do osobného vlastníctva. Princíp rovnosti pred zákonom a rovnosť šancí vyžaduje, aby sa neupieralo právo občanom v pozícii nájomníkov v reštituovaných domov kúpiť byty do osobného vlastníctva, a to tak od reštituentov, ako aj od obce. Takýto zákon by bol v súlade so všeobecným záujmom. Nikoho by nepripravoval o majetok, ale ani o bývanie. Štát by primeraným spôsobom podporil kúpy bytov od vlastníkov. V čiastočne reštituovaných domoch by pomohla riešiť tento ťaživý problém legislatíva, ktorá by prikazovala spoločný predaj podielov obce a majiteľov nájomníkom. Obec by mala povinnosť predať svoj podiel podľa zákona 182/1993 Z. z. a súkromný majiteľ podľa trhovej ceny. Pre štát je toto riešenie rozhodne výhodnejšie a lacnejšie, ako stavať sociálne byty. Kompenzáciu trhovej ceny bytu by potom zobral alebo mal by zobrať štát na seba. V prípade nezáujmu o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva by nájomníci mali právo bývať v pôvodnom byte aj po postupnej deregulácii nájomného. V prípade, že na platenie zvýšeného nájomného daná osoba nemá, mala by zo zákona právo požiadať o príspevok na obecnom úrade. Toto je prijateľným riešením aj pre veľmi staré osoby, napr. osoby nad osemdesiat rokov, ktoré by sťahovanie jednoducho možnože aj zabilo. Sociálne odkázaný občan pod päťdesiat rokov zase by mal právo žiadať obec o nájomný byt s garantovaným nízkym nájomným. Takéto byty by sa nepredávali do osobného vlastníctva, zostali by v majetku obce, museli by byť však už postavené, a to v istej mestskej štvrti. Tak najmä v Bratislave, vieme, aká je situácia, ale aká je nádej, že takéto sociálne byty by sa postavili. Občan by mal právo žiadať finančnú náhradu vo výške trhovej hodnoty za uvoľnený byt v prípade, ak by sa všetci nájomníci nedohodli o odkúpení bytov do osobného vlastníctva. V prípade čiastočne reštituovaných domov by takúto kompenzáciu platil súkromný majiteľ. V prípade plne reštituovaného obytného domu, spolovice štát a spolovice súkromný majiteľ.
Ďalší návrh sa týka alebo ďalšie dobré riešenie sa týka odstránenia povinnosti nájomníkov deklarovať svoj majetok. Podľa zákona 182/1993 Z. z. takáto žiadna povinnosť nebola a nevidím dôvod, prečo by sme mali touto povinnosťou nútiť súčasných nájomníkov, aby deklarovali majetok. Ak by to nemuseli robiť, má to svoju výhodu aj v tom, že by sa znížila byrokratická náročnosť realizácie tohto zákona. Ďalším návrhom na dobré riešenie je, aby čiastočne reštituované domy, by sa mali riešiť osobitne. Keďže obec je spoluvlastníkom, najjednoduchší spôsob je vykúpiť zvyšnú časť nájomného domu. Dôsledkom by bolo, že štát ušetril na prostriedkoch na bytové náhrady, najmä v prípade domov, kde obec vlastní väčšinový podiel. A vynaložené prostriedky na kúpy reštituovanej časti by refundoval obci samotný štát.
Ďalším prvkom dobrého riešenia je zachovanie nájomnej zmluvy. V tom prípade, ak by to bolo tak, že by sa zachovali nájomné zmluvy, štát by sa mohol vyhnúť žalobám za porušovanie práv nájomníkov a za neoprávnenú štátnu pomoc reštituentom. Obytné domy boli totiž vyvlastnené štátom nájomníkmi a s nájomníkmi sa aj vrátili. Ďalší prvok dobrého riešenia sa týka toho, že štát bude kompenzovať zvýšenie nájomného, resp. jeho úplnú dereguláciu priamo nájomníkom po dobu, dajme tomu, siedmich rokov. Výhody tohto riešenia spočívajú v okamžitej možnosti deregulovať nájomné. A keďže výstavba sociálnych bytov vyžaduje viac finančných prostriedkov, je to ekonomicky výhodné aj pre štát.
A nakoniec posledný prvok tohto dobrého riešenia by bolo to, že bytové náhrady obec bude prideľovať len tým nájomníkom, ktorí sa budú chcieť vysťahovať z nájomného bytu v reštituovanom dome z vlastnej vôle. Bytová náhrada má zodpovedať rozlohe. Mala byť zodpovedať rozlohe a kvalite odovzdaného bytu a najmä v Bratislave by to malo byť v tej istej mestskej štvrti. Ak obec nemá adekvátny byt voľný, by mohla ponúknuť nájomníkovi adekvátnu finančnú náhradu. Výhodou tohto riešenia by bolo to, že štát by sa vyhol žalobám zo strany nájomníkov za porušenie ich práv na pokojné užívanie nájomného bytu.
Vážené kolegyne, vážení kolegovia, ja som vo svojom príspevku chcel poukázať na isté súvislosti, ktoré sa týkajú nájomníkov týchto predmetných bytov, ale najmä na skutočnosť, že ak sa prijme riešenie navrhované týmto zákonom, štát bude musieť čeliť v prípade ďalších súdnych sporov na Európskom súde pre ľudské práva. A je malá nádej, že by tieto spory Slovenská republiky mohla vyhrať. Prosím pri vašom hlasovaní o tomto zákone, zvážte moje slová.
Ďakujem pekne. (Potlesk.)
Skryt prepis
