Ďakujem pekne za slovo. Vážení kolegovia, aj keď v tomto poskromnom počte, tak poďme si niečo povedať o nájomnom bývaní.
Všetci chceme nájomné bývanie. Asi každá jedna strana sme to mali vo volebnom programe a otázne teraz je, ako sa k tomu cieľu dopracovať. Cesty k cieľu môžu byť rôznorodé. Dokonca niekedy aj úplne protichodné.
Pomôžem si príkladom - parkovacou politikou. Ako iste viete, v Bratislave sa konečne zavádza parkovacia...
Ďakujem pekne za slovo. Vážení kolegovia, aj keď v tomto poskromnom počte, tak poďme si niečo povedať o nájomnom bývaní.
Všetci chceme nájomné bývanie. Asi každá jedna strana sme to mali vo volebnom programe a otázne teraz je, ako sa k tomu cieľu dopracovať. Cesty k cieľu môžu byť rôznorodé. Dokonca niekedy aj úplne protichodné.
Pomôžem si príkladom - parkovacou politikou. Ako iste viete, v Bratislave sa konečne zavádza parkovacia politika. Hlavné mesto na to ide spôsobom, že platia všetci. Petržalka ide na to spôsobom, že platia len nerezidenti. Teda tí, ktorí tam nemajú trvalé bydlisko. Sú to dva úplne rozdielne prístupy, ktoré ale majú ten istý cieľ, a teda smerujú k rovnakému cieľu.
Kolegovia zo SME RODINA predstavili návrh zákona, a teda koncept, ktorý je teda pomerne inovatívny, a keď kolega Svrček hovoril o rôznych modeloch zo zahraničia, tak neviem o tom, že takýto model by použili niekde v zahraničí. Myslím, že Štefan Holý, teda podpredseda vlády, ktorý tento návrh pripravoval, tak aj hovoril, že ide o unikátny koncept, ktorý bol inšpirovaný rôzne, ale takto sa to nikde nerealizovalo. A to, samozrejme, prirodzene, otvára rôzne otázky a stále a čím viac o tom diskutujeme, už sme tomu venovali niekoľko desiatok hodín, tak tých otázok, stále sa generujú nejaké nové a nové.
Určite by si to zaslúžilo dlhšiu a podrobnú debatu, preto ma veľmi mrzí, že o tomto extrémne dôležitom zákone rokujeme v júli v nedeľu o 0.40 hodine, ani len tvorca zákona tu nie je. Je tu teda len Miloš, ktorý to predkladá. A takisto ma mrzí, že to ide ako poslanecký zákon, poslanecký návrh bez predchádzajúceho MPK.
My si uvedomujeme, že tento záväzok stavať nájomné byty máme v programovom vyhlásení vlády. Nakoniec sme teda súhlasili s tým, že ide tento návrh ako poslanecký, avšak zároveň na tomto mieste deklarujem dohodu z koaličnej rady, že ďalší legislatívny postup tohto návrhu je podmienený, že teraz po prvom čítaní prebehne dvojtýždňové medzirezortné pripomienkové konanie a všetky sporné body budú vyriešené.
Teraz k samotnému návrhu. Deklarovaným cieľom je dostupné nájomné bývanie, lacnejšie, ako keď si človek zoberie hypotéku. Toto nájomné bývanie, ako už bolo povedané, majú realizovať investičné fondy, ktoré budú vykupovať byty od developerov, a štát im bude garantovať za
a) plnú obsadenosť,
b) platobnú schopnosť nájomníkov,
c) nemennosť pravidiel po dobu 25 rokov, čo je investičný horizont takéhoto nájomného bytu.
Výška nájomného bude určená administratívne a aby to vraj celé fungovalo, sú navrhnuté finančné stimuly, ja som konkrétne napočítal tri. Na obstaranie týchto nájomných bytov bude platiť nižšia DPH, kolegovia navrhujú 5 %, bytovky s nájomným bývaním budú tieto fondy odpisovať rýchlejšie, ako sa odpisujú štandardné budovy, čo je tiež finančný stimul, lebo rýchlejšie to dostanete do nákladov, o to si znížite daňovú povinnosť. A zamestnávatelia budú dávať svojim zamestnancom príspevky na bývanie na nájomné bývanie až do výšky 360 eur mesačne, ktoré nebudú podliehať dani ani odvodom.
Ku predloženému konceptu mám niekoľko poznámok, myslím si, že ich je sedem alebo osem.
Po prvé, ku garantovanej cene nájmu. Hovoríte, že na nájomné bývanie bude mať nárok každý podľa stanovených podmienok, Miloš to niekoľkokrát spomenul dneska, avšak tie podmienky v tom zákone nie sú ani ste nám ich neprezentovali. A takže tá otázka je, že aké budú tie kritériá, kto tie byty dostane skôr, kto bude mať nárok na ten skorší, okrem teda príjmového kritéria.
Hovoríte, že cena má byť o 30 % nižšia a že chcete postaviť tak 100-tisíc bytov, teda zhruba 15-tisíc bytov ročne, to neviem, či už tu zaznelo. Pýtam sa, kto za týchto podmienok nebude chcieť nájomné bývanie? Kto z vás by nechcel nájomné bývanie, ak má za takýto nájomný byt platiť menej, ako platí za hypotéku alebo ako platí, platí vo svojom komerčnom bývaní, teda v tom komerčnom nájme? Neviem, Rado, ty by si nechcel také bývanie? Keď sa pôjdete spýtať niekoho, či nechce bicykel zadarmo alebo teda či chce bicykel zadarmo, tak každý vám povie, že chce bicykel zadarmo, to je samozrejmé, že ten dopyt bude veľký.
Keď však všetci budeme bývať v nájomnom bývaní, tak kto bude bývať v tom komerčnom bývaní? Aká bude cena toho komerčného bývania, keď tam teda nikto nebude, keď to teda priťahujem za vlasy. Od akej ceny potom bude to tá cena toho štátom garantovaného nájomného o 30 percent nižšia? Čo nám spôsobí s cenou nájmov, keď zrazu vznikne 100-tisíc bytov s nejakým administratívne stanoveným nižším nájmom?
Preto jedna zo zásadných pripomienok, ktoré sme už vám odovzdali, je, že treba riadne prediskutovať spôsob výpočtu týchto garantovaných cien a cenové mapy, z ktorých sa vychádzalo. Taktiež vás tieto poprosím zverejniť, čo je požiadavka, na ktorú zatiaľ Štefan Holý s tímom nejako veľmi nereagoval.
Námietka by mohla byť, že nie teda úplne všetci budú mať nárok, ale teda tie, teda, teda určíme, kto bude, kto bude skôr, ale len 100-tisíc bude tých bytov, ale že to je ten cieľ, tak potom sa pýtam, že kto bude tých 100-tisíc šťastlivcov, lebo ak to dáme tak, že kto prv príde, ten prv melie, ako nám bolo povedané, tak to, samozrejme, vytvára priestor na pomerne veľkú netransparentnosť a pomerne veľkú korupciu. Našou zásadnou pripomienkou bolo, že musíme si naozaj povedať, pre koho konkrétne ideme stavať byty, koľko tých bytov a kde presne. Nemôže to byť také monumentálne a že 100-tisíc bytov, ale musí to byť skutočne rozfázované.
Keď vieme, že Volkswagen potrebuje dneska 10-tisíc bytov do 50 kilometrov od závodu, ktoré sme im už sľúbili, ale napríklad potrebujeme 3-tisíc bytov pre policajtov, pre sestričky v nemocniciach, tak máme úplne presne definovaný dopyt na možno prvých 15-tisíc bytov aj s nejakými lokalitami. Keď ich urobíme, keď tým ľuďom umožníme tam bývať, tí ľudia opustia svoje terajšie bydliská, kde možno platia komerčné nájomné, tak budeme môcť vyhodnotiť, čo sa stalo napríklad s cenou toho komerčného nájomného. Lebo keď hodíte na trh zrazu 15-tisíc voľných bytov, 15-tisíc ľudí sa presťahovalo do štátom garantovaného bývania nájomného, tak, samozrejme, s tou cenu komerčnou to niečo spraví. A potom si to môžte vyhodnotiť a opäť si povedať, že či vieme stavať aj ďalšie nájomné byty s tým, že vieme garantovať nižšie nájomné v takomto bývaní.
Druhá poznámka je na poskytovateľa tohto nájomného bývania. Pokiaľ ponúkame finančné stimuly, a teda narátal som tie tri, 5-percentná DPH, skoršie odpisy a ten príspevok zamestnávateľa, tak prečo budú tieto stimuly požívať len vybrané investičné fondy? Prečo napríklad hocijaký developer alebo prečo napríklad môj sused, ktorý prenajíma byt, a prečo hlavne len tých, len na tých 100-tisíc bytov budeme poskytovať tieto finančné výhody? Nie je to selektívne a diskriminačné? Keby bola tá výhoda daná každému s nájomnou zmluvou, napríklad že by to bolo vo forme nejakej daňovo-odvodovo odpočítateľnej položky alebo čo, by si s tým mal nejaký voucher na toto nájomné bývanie pre každého, kto príde s nájomnou zmluvou, tak by zrazu boli prenajímatelia motivovaní, aby nahlasovali, že prenajímajú byt, čo teraz, ako isto viete, má prenajímateľ povinnosť hlásiť finančnej správe, teda daňovému úradu, ale všetci vedia, že obrovské množstvo prenajímateľov to jednoducho nerobí a nerobí to preto, lebo je to zdaniteľný príjem, a ak to robí, tak potom by ešte mali platiť aj zdravotný odvod. Takže veľká časť týchto nájmov je v čiernom, je teda v šedej zóne, čo, samozrejme, spôsobuje úniky na dani.
Ale keby sme to urobili tak, že nárok na podporu by mal každý s platnou nájomnou zmluvou, zrazu by už tí nájomcovia začali tie zmluvy pýtať, lebo bez tej nájomnej zmluvy by ten nárok nemali. Takto by sme nevedeli vyriešiť nájomné bývanie nejakým spôsobom? Ja si myslím, že aj áno. Trh by si sám našiel nejaké ekvilibrium, že kam by sa pohla cena toho, toho komerčného trhového nájmu, keby sme zrazu takto začali podporovať ľudí, ktorí majú platnú nájomnú zmluvu.
Tretia poznámka je k počtu tých finančných stimulov. Narátal som teda tri a pýtam sa, či to nie je málo, prečo ich nie je päť alebo desať. Či by to nemohlo byť spravené tak, že by stačil napríklad jeden finančný stimul. Či by to nebolo aj podstatne prehľadnejšie a kontrolovateľnejšie. Keby sme si mali vybrať my, tak ako som hovoril, ide o daňovo-odvodovo odpočítateľnú položku, ktorá by možno mohla byť robená vo forme negatívnej dane z príjmu, takže by ste z toho mali aj taký voucher na nájomné bývanie, kto zarába málo, tak by ešte dostal navyše nejaký keš.
S čím máme ale zásadný problém, je tá znížená dépeháčka na tých 5 %, lebo viete, keď budete mať developera, ktorý bude mať dva developérske projekty, jeden bude mať zaradený do tejto schémy garantovaného nájomného bývania a druhý bude mať komerčný, tak on bude mať prirodzenú; kolegovia, neviem, či sa bavíte o nájomnom bývaní, ale ak nie, tak by ste mohli sa možno ísť baviť von. Dobre, ďakujem.
Ak bude mať teda dva developérske projekty a jeden bude mať zaradený do teda projektu štátom garantovaného nájomného bývania a druhý nie, tak každý šikovný slovenský stavebný developer bude mať tendenciu presúvať viac nákladov na tú firmu, kde bude mať tú nižšiu dépeháčku, a týmto spôsobom nám môžu vzniknúť veľké daňové úniky, čo ide absolútne v protiklade s našou snahou znižovať tú daňovú medzeru a znižovať úniky na dani, na dani z pridanej hodnoty.
A tu by som rád pripomenul, že dokonca stavebníctvo bolo vyhodnotené IVP-čkom v roku 2019 ako sektor s najvyššou daňovou medzerou, kde sa odhaduje, že až cez 50 % DPH, z ktorej by mala byť vybratá, tak unikne týmto spôsobom, lebo optimalizujú všetko, čo sa dá. A týmto spôsobom by sme otvorili obrovské okno na ďalšie úniky na dani z pridanej hodnoty. A s týmto máme že zásadný problém.
Štvrtá poznámka smeruje k tej investičnej zmluve. V zákone máme, že štát garantuje udržateľnú zmluvu, konkrétne tam je, že agentúra navrhne do tej zmluvy spôsob kompenzácie zvýšených nákladov agentúrou spôsobeného zmenou regulačného prostredia štátom. A ja sa pýtam, že aké konkrétne budú tie garancie? To naozaj dá tento parlament vláde bianko zmenku na schvaľovanie zmlúv, ktoré nás budú zaväzovať na 25 rokov dopredu? Tak to snáď nie. Takže tá zásadná pripomienka je, že ak to teda má ten model vyzerať takto, tak prílohou zákona musí byť návrh zmluvy a každú jednu zmluvu musíme mať zverejnenú, pripomienkovanú a musí ju schvaľovať Národná rada.
Piata poznámka je, že nerozumieme účelu tých zmien v zákone o kolektívnom investovaní, už sme sa aj opakovane pýtali a nedostali sme na to odpovede. Nerozumieme, prečo navrhujete, aby investičný fond mohol vstúpiť aj do takej realitnej spoločnosti, v ktorej nemá väčšinu hlasovacích práv. Týmto spôsobom sa de facto tie finančné výhody, ktoré my všetci garantujeme a budeme ich platiť, prenesú na súkromný subjekt, nad ktorým ani nemáme kontrolu, a nehnuteľnosti v ňom budeme vlastniť iba čiastočne, ak by to malo byť takto. Tak to snáď bude nejaký omyl asi v tom zákone. A dokonca na takéto, takéto nevlastnené spoločnosti majú tie investičné fondy týmto súkromným spoločnostiam, majú poskytovať pôžičky až do hodnoty nehnuteľnosti. Tak to mi teda príde tiež trošku zvláštne.
Tá šiesta poznámka je k právnej forme, ktorou ste sa vy v tom návrhu nezaoberali, a tu odpoviem aj pánovi poslancovi Beluskému, tak ako je to napísané, sú to naozaj verejné špeciálne fondy nehnuteľností, čo je, mimochodom, unikát na Slovensku, ja ani neviem, či niekde vo svete majú takto postavené, takto postavený zákon, že by mali že špeciálne fondy nehnuteľností. A je to úplne že nefunkčné, na Slovensku sú, neviem, tri možno tieto špeciálne fondy nehnuteľností. Lebo vy keď chcete fond, špeciálny fond nehnuteľností, tak vy si musíte urobiť správcovskú spoločnosť. A to je odpoveď pre vás. Áno, fond nehnuteľností nemá právnu subjektivitu a tá správcovská spoločnosť má. Takže ak hovoríte, že sem prídu veľké fondy, tak to by som si naozaj pozrel, ako nejaký BlackRock príde na Slovensko, založí si tu správcovskú spoločnosť podľa slovenského práva a potom založí špeciálny fond nehnuteľností, to si tak akurát, to si tak zaťukajú na čelo a otočia sa na opätku. Toto je že obrovská bariéra vstupu.
Vy ste to neriešili, čo v podstate Štefan Holý aj priznal na nejakých rokovaniach. Dá sa to ľahko vyriešiť, dá sa to vyriešiť cez zavedenie tzv. REIT-ov. REIT-y fungujú v Nemecku, v Británii vo viacerých európskych štátoch, ale takou kolískou pre REIT-y je USA. REIT je vlastne tiež skratka, je to skratka pre realitný investičný trust. Máme to už predrokované s ministerstvom spravodlivosti, ministerstvom financií, nikto nemá námietky, malo by to formu obchodnej spoločnosti, využili by sme existujúce obchodné spoločnosti, bola by to akciová spoločnosť, ktorá má, ktorá bude mať prívlastok REIT a na základe tohto prívlastku bude mať nejaké výhody a nejaké nevýhody a hlavne sa bude môcť venovať len nehnuteľnostiam. A bola by povinne kótovaná, kótovaná na burze.
Je to pomerne jednoduchý koncept, ktorý by vám veľmi pomohol, súhlasil s tým aj teda Štefan Holý so svojím tímom, a teda ja som si myslel, že keď to, ste to ten mesiac, teda voľačo ste tam pomenili máličko, čiže už nám doručíte aj nejaký návrh, taká bola dohoda. Mrzí ma teda, že ste ten návrh zatiaľ nenapísali. Je to teda tiež jedna z našich podmienok, že aby sme mohli pokračovať v tomto legislatívnom procese, tak už o tom viete, už vám to bolo povedané, teraz to hovoríme aj verejne.
No a taká tá posledná poznámka je ku výpočtu tých finančných dopadov. No ty si, Miloš, hovoril, že to bude mať pozitívny dopad. No vy ste nám doručili excel, ktorý sme si vypýtali, odvtedy sme sa nestretli, tak aj keď to Štefan Holý bude pozerať zo záznamu, tak, Štefan, nevyzerá to veľmi dobre a pôjdem od tých jednoduchších problémov.
Vy tam rátate napríklad, že vaším plusom bude dépeháčka z titulu zvýšenej spotreby. Vy rátate, že tých 10- až 15-tisíc ľudí, ktorí teda, alebo rodín, ktoré pôjdu do toho nájomného, štátom garantovaného nájomného bývania, tak budú tam platiť to nájomné, budú tam platiť energie. A z toho ste vypočítali dépeháčku a to ste si dali do plusov. No len tí ľudia doteraz nežili na ulici, oni aj doteraz niekde, niekde bývali, oni aj doteraz platili nejaký nájom, takže tam nevznikne žiadna nová spotreba a príjem z titulu zvýšenej spotreby je nula. Takže zle ste to jednoducho zarátali.
A ďalej rátate si do plusov, že, a toto bude teda pomerne veľká plusová položka v tom vašom výpočte, daň z príjmu developerov. Vy ste si tam do toho modelu dali, že cena, za ktorú postavíte meter toho nájomného bývania, je nejakých 1 400, 1 500 euro, a vy ste vychádzali z nejakého cenového modelu, povedzme, že to môže byť, možno sa tam môžme handrkovať o tom, či to nebude o nejakú stovku viac kvôli stavebnému pozemku, ale dobre, môže byť. Zobrali ste nejakú predajnú cenu, tú ste zobrali z NBS-ky, okolo 2 200, a ste si, ste si spravili, že 2 200 mínus 1 400, rozdiel je nejakých 700 niečo a z toho ste vypočítali 21 %, že toto bude daň z príjmu developerov, ktorá je plusom vášho modelu. No len keď sa pozriete na FinStat, že asi akú daň z príjmov voči svojim tržbám platia developeri, tak zistíte, že to neni 21 %, ale je to v priemere 3,5 %. Myslieť si, že práve developeri, ktorí budú dodávať štátom nájomné bývanie, budú teda podstatne ziskovejší, je predpoklad, ktorý zrejme nie je založený na realite.
Ďalej ste tam dali príjem z titulu novovzniknutých pracovných miest, kde ste predpokladali, že keď postavíte 10-tisíc bytov, tak okolo tých bytov vzniknú aj nejaké kaviarne, obchody a neviem čo všetko, a nejak ste vypočítali, že to bude 1 600 nových pracovných miest, ktoré vzniknú, a vypočítali ste, že 1 600 ľudí bude zarábať nejakú priemernú mzdu a z tej priemernej mzdy budú platiť dane a odvody a toto ste si dali do plusov. No len to opäť nefunguje tak, že vy vytvoríte pracovné miesto a automaticky vám príde človek, ktorý predtým nepracoval a on zrazu začne byť prínosom pre tú spoločnosť.
Ono máme alebo máme pomerne veľa krajov, kde máme viac pracovných miest voľných, ako je nezamestnaných. To znamená, že my nevieme nájsť ľudí, ktorí zaplnia tie voľné pracovné miesta. A ak vy budete chcieť do tých kaviarní niekoho nájsť, tak to bude človek, ktorý odíde z iného pracovného miesta. To znamená, že zarátať si 1 600 novovzniknutých pracovných miest určite nie je správne a treba to, treba to nejak zreálniť.
Ďalšia vec, s ktorou ste nerátali, je nárast cien. Určite nie je pre nikoho z vás prekvapením alebo teda čítate noviny všetci, takže viete, že drevo narástlo najprv asi o 200 %, potom síce o niečo kleslo, ale cena je stále vyššia asi o 100 % oproti cene, ktorá bola pred pár mesiacmi. A to je iba jeden z príkladov, rástli v podstate všetky materiály, takže aj železo napríklad. Takže musíte tam rátať aj s nejakým nárastom cien.
Taktiež vy ste si dali do toho modelu, že tých 15-tisíc bytov ročne bude stavať nejaký počet robotníkov a ten počet robotníkov, že ich príjem opäť bude plusom pre ten váš model. No len ono ani tých robotníkov nezvesíte z hrušky. Mne napríklad, ja som sa teraz sťahoval, mne ten developer, od ktorého sme to kupovali, meškal s kolaudáciou dva roky a meškal preto, lebo jednoducho nemal ľudí, hej. Tam bola polovica ľudí na tej stavbe, ako tam mala byť, a preto meškal. Vy máte len dve možnosti. Buď tých ľudí preplatíte a opäť sa vám zvýšia vstupné náklady, alebo to jednoducho nepostavíte a budete čakať a nebude to 15-tisíc bytov ročne, ale bude to, ja neviem, možnože štvrtina, hej. No takže opäť cena práce, keď chcete stavať o 15-tisíc, teda, keď chcete 15-tisíc bytov ročne do tohto dať, tak to bude celkom problém.
Ďalšia vec. Ročne sa u nás postaví asi 20-tisíc bytov. Vy chcete, to je, to sú, to sú byty na komerčné bývanie, ktoré si, ktoré, ktoré predávajú tí developeri a kupujú si ich ľudia úplne klasicky. Keď vy chcete 15-tisíc bytov ročne vykúpiť, tak to znamená, že vy stiahnete z trhu pomerne veľkú časť z toho, čo sa dneska postaví, lebo určite to nebude tak, že vy postavíte o 15-tisíc bytov viac. To, to, to nebudú len byty, ktoré by bez toho, ktoré by, ktoré by nevznikli. To bude mať dva efekty.
Prvý efekt bude, že vy vlastne vytvoríte dopyt po tých bytoch pomerne veľký, čo, samozrejme, spôsobí to, že cena tých bytov ešte vzrastie. A, ale ak sa vám aj podarí postaviť alebo ak by ste tak zefektívnili ten stavebný zákon na územné konanie, že by sa z tých 20-tisíc bytov to zvýšilo na 30-tisíc bytov ročne postavených, tak stane sa to, že vy potrebujete o polovicu viacej stavebných robotníkov, ako dneska sú v tom stavebníctve v tomto, v tomto komerčnom. A ja netuším, kde ich chcete nájsť. To bude pomerne že veľký problém.
Takže vznikne kanibalizácia či už na bytoch, či už na stavebných robotníkoch, a to je ten posledný problém, a to je ten príspevok na nájomné bývanie. No, vy tam rátate, že každý jeden zamestnávateľ bude teraz taký grant, že keď ja za ním prídem ako zamestnanec a poviem mu, že chcem príspevok na nájomné bývanie, tak on mi povie, super nápad, tu máš 360 eur a že budú to peniaze navyše k tvojmu platu. Ja neviem, keby tu bol Boris, tak ja asi za ním teraz idem, že prosím ťa, daj mi 360 eur, hej. Ako myslíte, že by mi to dal a neznížil by mi o to príjem?
No, samozrejme, že všetci to budú robiť tak, že sa o toto zníži ten príjem toho, toho zamestnanca a bude to win-win situa... tak možno mu to nezníži o 360, ale mu to zníži o 300 a bude to win-win situácia, lebo on má o niečo viac peňazí a ten zamestnávateľ z toho nebude platiť dane a odvody. Takže tam bude, tam bude výpadok práveže na, výpadok práveže na dani z príjmu a na odvodoch. No keď to všetko zrátate, také tie, také tie zreálňujúce faktory, tak nie je to plusové.
Takže ako zvykne kolega Pčolinský hovoriť, chce to širšiu odbornú diskusiu o tomto návrhu. A ja som bol prekvapený, keď si išiel do tých podrobností, lebo, ako sa hovorí, keď nie je dohodnuté všetko, nie je dohodnuté nič. Takže dohoda je, že to teraz prejde cez prvé čítanie, ale naozaj to chce širšiu odbornú diskusiu.
Ďakujem.
Skryt prepis
